dsr 40% 계산 방법과 대출로 부동산 매수시 알아야할 것

내년 1월 1일이후에 대출을 이용해서 집을 매수하시려는 계획이 있다면 DSR에 대해서 공부를 하셔야합니다. 먼저 dsr을 간단히 설명을 하면 차주의 모든대출을 합한 금액을 자신의 연봉으로 나누어 원리금상환부담을 지표로 나타낸 것입니다. 이 때 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금이 모두 포함이 되니 유의바랍니다.

1. 2022년 1월 1일 이후

(1) 대출 총액이 2억 이상이며 DSR이 40% 일 경우

연봉(만원)	연간 대출상환 가능금액(만원)	월 상환 가능금액(만원)
3000	1200	100
4000	1600	133
5000	2000	166
6000	2400	200
7000	2800	233
8000	3200	266
9000	3600	300
10000	4000	333

여기서 이 테이블 표를 보고 우리는 무엇을 느낄 수 있을까요? 대출을 2억이상 많이 갖고 있고 자금이 여유가 있어도 대출상환 가능금액이 적어 더이상 상환할 수 없고 나머지 대출에 대해서는 이자를 부담하라는 의미일 것입니다.

 

(2) 기존대출이 전혀 없을 경우

연봉(만원)	대출가능금액(억원)
3000	2.2
4000	2.9
5000	3.7
6000	4.4
7000	5.1
8000	5.8
9000	6.6
10000	7.4

표를 보시면 알겠지만 자신의 연봉에 따라 신용대출이나 전세보증금 담보대출, 카드론 등이 없는 경우 대출가능금액이 달라집니다. 이것은 최대로 가능한 대출금액이며 모든 대출을 합산한 금액이므로 부동산 다주택자를 겨냥한 듯 보입니다. 그래서 대출로 부동산을 매수하려면 내년부터는 기존의 마통이라던지 있는 대출을 모두 상환하여야지 위와 같은 금액으로 대출이 실행될 것입니다.

연봉 5천만원 직장인을 기준으로 주담대 한도 변화를 살펴보면 아래와 같습니다.

	규제	주담대 한도
현재	LTV 50% 규제 적용	3억원
2022년 1월이후	DSR 40% 적용 (대출액 2억원 초과)	1억 6천만원

현재 3억원의 주택담보대출을 받고 있던 직장인이 내년 1월이후에는 약 50% 정도인 1억6천만원밖에 대출이 실행되지 않습니다. 모든대출을 통틀어 부동산 구매시 이정도 대출 밖에 안된다는 것은 현금이 없으면 집을 사지말고 전세나 월세, 반전세를 유도하는 것인가 하는 의구심이 듭니다.

차주단위 DSR 2단계는 22년1월 이후이며, 3단계는 22년 7월입니다.

	0단계	1단계	2단계	3단계
시기	21년 7월 이전	현재(10월)	22년 1월	22년 7월
주담대	투기,과열지구 9억원 초과주택	전 규제지역 6억원 초과주택	총 대출액 2억원 초과	총 대출액 1억원 초과
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	1억원 초과
(대상)	신규취급 주담대의 8.8%	신규취급 주담대의 12.4%	전 차주의 13.2% 전 대출의 51.8%	전 차주의 29.8% 전 대출의 77.2%

차주 단위 DSR 확대적용 계획을 22년 1월로 앞당겨 조기 시행하는 것을 볼 수 있습니다. 또한 제 2금융권 DSR 기준도 22년 1월부터 강화됩니다. 차주단위 DSR 제 2금융권 기준을 60% 에서 50%로 하향조정하였습니다. 평균 DSR 조정비율을 보면 은행은 40%, 보험 50%, 상호 110%, 카드 50%, 캐피탈 65%, 저축 65%로 변경될 예정입니다. 다만 기존에 미리 대출받으신 분들은 적용 미대상이므로 앞으로 내년부터 부동산 매수자들분들 특히 무주택자들에게는 정말 최악이라 보여지는 정책입니다. 대출받기는 점점 어려워지고 앞으로 분양될 아파트들도 분양에 문제가 있지 않나 싶고 더 나은 정책으로 살기좋은 나라가 되기를 바래봅니다.